Le 10/02/2016
La plupart des professionnels optent pour un bail commercial lorsqu'ils doivent louer leur local. Le point sur la législation en vigueur.
Le décret du 30 septembre 1953 (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce) régit les rapports entre bailleurs et locataires d'immeubles ou de locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité. Ce fonds peut appartenir soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers accomplissant ou non des actes de commerce. La plupart des professionnels signent un bail commercial.
Le bail commercial est conclu au minimum pour 9 ans de façon à assurer au professionnel de disposer du temps nécessaire pour développer son activité. À la fin du bail, en cas de refus de renouvellement par le bailleur, le locataire a droit à une indemnité d'éviction. Cette disposition particulière est appelée « propriété commerciale ».
Le montant du loyer est fixé librement entre les parties. Le propriétaire n'est pas tenu d'indiquer le loyer du locataire précédent (comme ce sera bientôt le cas pour les locations de logement avec la loi ALUR). En plus du loyer, le locataire peut verser un droit d'entrée appelé « pas-de-porte ». Cette somme est fixée librement par les parties et n'est pas remboursée par le propriétaire à la fin du bail commercial. Elle peut être considérée comme un supplément du loyer (cas le plus fréquent, qui permet au locataire de le déduire de ses bénéfices) ou comme une indemnité (dans ce cas-là, pas de déduction possible).
Le loyer peut être révisé tous les trois ans selon l'évolution de l'indice du coût de construction ICC, de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des activités tertiaires (ILAT). Le bail commercial peut également comporter une clause d'indexation annuelle.
Enfin, pour signer un bail commercial, le local doit être affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale ou artisanale) et le propriétaire doit s'assurer que les locaux soient adaptés à l'activité de son locataire. Par exemple, s'il loue son bien à un restaurant, il doit être certain que le lieu respecte la réglementation en vigueur applicable à ce type d'activité. Il est donc fortement conseillé de s'adresser à un cabinet d'affaires pour trouver le locataire adéquat.
Le bail professionnel est spécialement dédié aux professions libérales. Il concerne les locaux destinés exclusivement à l'activité des professions libérales. Le bail est conclu dans les conditions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1989, pour une durée de 6 ans minimum. Il peut être rompu à tout moment par le locataire, à condition de signifier son départ au propriétaire par courrier avec accusé de réception et de respecter un préavis de 6 mois.
Le bail dérogatoire est régi par l'article L 145-5 du Code de commerce. Il convient aux entrepreneurs qui pensent déménager rapidement afin de pouvoir s'agrandir, par exemple. Car ce bail ne peut excéder 2 ans. Vous pouvez conclure plusieurs baux dérogatoires, à condition que la durée totale et successive des baux signés ne dépasse pas 2 ans.
Source : http://www.fnaim.fr/3709-bail-commercial.htm
Le 07/05/2015
Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal, quelle que soit la nationalité du locataire. Le statut des baux commerciaux est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l'augmentation éventuelle est strictement encadrée.
La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale. Sinon, un changement d'affectation de local est nécessaire.
Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité, en prouvant son existence.
Il existe un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute activité.
Le bailleur (celui qui loue le local) doit transmettre au locataire un état des risques naturels et technologiques.
La répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.
Attention : le caractère commercial du bail ne dépend pas de l'usage réel des locaux, ni de l'activité qui y est exercée : si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas. Le caractère commercial du bail ne résulte que du bail lui-même.
Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum, sauf s'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un bail dérogatoire. Il ne peut pas l'être pour une durée indéterminée.
Le locataire peut toutefois donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans.
Le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat.
S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée, appelé pas-de-porte, au propriétaire des murs.
La nature du pas-de-porte doit bien être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir.
Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n'est pas une obligation légale.
Cette somme doit être remboursée au locataire quand il quitte les lieux et s'il a rempli ses obligations contractuelles.
Si le loyer est payable d'avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est en général égal à un trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s'élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.
Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant.
Si le montant du dépôt de garantie dépasse 2 termes de loyer, il doit produire des intérêts.
Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :
soit de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire,
soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié.
L'état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.
À défaut d'état des lieux, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.
À savoir : pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution d'un local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.
Pour les surfaces supérieures à 2 000 m², une annexe environnementale (dite annexe verte ) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur :
un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...),
leur consommation réelle d'eau et d'énergie,
la quantité de déchets générée.
Cette annexe peut prévoir des obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.
Source : http://vosdroits.service-public.fr
Le 17/12/2014
Pour résilier ou suspendre un bail commercial, certaines procédures, notamment en termes de délais, doivent être respectées.
Pour faire cesser un bail, que ce soit par le locataire ou le bailleur, le congé doit être donné, avec un préavis de 6 mois :
- soit par acte d'huissier ,
- soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (la date du congé est celle de la première présentation de la lettre).
Par exemple, si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 8 octobre.
Les parties peuvent également convenir d'un délai plus long.
Le fait de ne pas respecter le délai de préavis ne rend pas le congé nul, mais ses effets sont différés à la fin de la période suivante.
Si le bail s'est poursuivi au-delà de sa date d'expiration (en situation de tacite prolongation), il prend fin, en cas de congé donné avec un préavis de 6 mois, à la fin du trimestre civil.
Par exemple, si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (du 8 avril au 8 octobre) auxquels s'ajoute le délai pour atteindre la fin du trimestre civil.
En cours de bail, le locataire peut le résilier au bout de 3 ans, sans motif particulier (congé triennal).
Certains baux peuvent comporter une clause le lui interdisant, comme ceux conclus pour une période supérieure à 9 ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.
Les parties peuvent aussi prévoir que le locataire pourra donner congé à d'autres échéances que celle prévue par la loi (échéance annuelle par exemple).
Le locataire n'a droit à aucune indemnité.
En cas de procédure collective prévue pour les entreprises en difficulté, la résiliation n'est pas automatique.
La procédure de sauvegarde notamment empêche toute action en résiliation du bailleur pour non-paiement du loyer.
Dans le cas d'un redressement judiciaire, l'administrateur judiciaire décide de la poursuite ou non du bail commercial (fonds suffisants ou non pour poursuivre le contrat).
Attention : le congé régulièrement délivré met fin définitivement au bail. Pour pouvoir être rétracté, il faut l'accord du bailleur.
Le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois avant la date prévue pour la restitution des locaux.
En cas de congé irrégulier, le bail continue et le locataire est tenu au paiement du loyer.
Si le locataire reste dans les lieux après la date d'effet du congé, il peut être considéré comme ayant renoncé au congé délivré.
Le décès du locataire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf si le contrat de bail le prévoit.
Le contrat de bail est transmis aux héritiers. C'est à eux de le résilier. S'ils le souhaitent, ils peuvent donner congé immédiatement.
Au cours d'un bail commercial, à l'expiration d'une période triennale, le bailleur peut donner congé au locataire pour pouvoir effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux.
Le bailleur doit dans ce cas verser une indemnité d'éviction au locataire, qui ne peut pas excéder 3 ans de loyer, ou lui offrir un local de remplacement, disponible immédiatement, pour la période des travaux.
Le locataire dispose de 3 mois pour accepter l'offre proposée ou saisir la justice pour faire juger si l'offre est ou non satisfaisante.
Une indemnité pour privation de jouissance est due dans tous les cas, même si un local de remplacement est proposé.
Les travaux donnant droit au bailleur de suspendre le bail en cours sont :
- reconstruction de l'immeuble, avec démolition totale suivie d'une reconstruction, même si ce n'est pas à l'identique, et non une simple transformation,
- opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain,
- surélévation de l'immeuble.
Il s'agit d'une reprise temporaire, le bail est suspendu pendant une durée maximale de 3 ans pendant laquelle le propriétaire doit réaliser les travaux. Une fois les travaux achevés, le locataire réintègre les locaux et le bail reprend son cours.
Le bailleur peut sous certaines conditions donner congé pour reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement au local commercial, s'ils ne sont pas ou plus affectés à cet usage d'habitation à la date du congé, soit parce qu'ils sont inoccupés, soit parce qu'ils sont affectés à un autre usage.
La reprise entraîne une diminution du loyer compte tenu des surfaces retranchées.
Toutefois, la reprise ne peut pas être exercée :
- sur des locaux affectés à usage d'hôtel, d'enseignement, à usage hospitalier ou de location en meublé,
- lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds,
- lorsque les locaux commerciaux et d'habitation forment un tout indivisible.
Le locataire dispose de d'un délai de 6 mois (durée du préavis) pour réaffecter les locaux à leur usage d'habitation. S'il régularise la situation, le congé devient sans effet. S'il ne régularise pas, il devra alors libérer les lieux.
Le bailleur peut habiter les locaux repris, mais n'y est pas obligé. Il peut les vendre ou les relouer.
Lorsqu'en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction, qui dépend des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle par exemple).
Généralement, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds. Mais si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c'est la valeur du droit au bail qui prévaut.
L'acte donnant congé au locataire doit, sous peine de nullité, en préciser les motifs et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal dans les 2 ans.
Le locataire dispose de 3 mois à partir du versement de l'indemnité pour libérer le local. Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.
Source : http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F31707.xhtml
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