Glossaire

Acompte

Somme d'argent versée lors de l'acquisition d'un bien, représentant un pourcentage du prix total. Il vise à garantir l'engagement de l'acheteur dans l'exécution du contrat. Cependant, une indemnité d'immobilisation peut s'y ajouter dans le cas où le preneur bloquerait délibérément la transaction.

Acte authentique

Document juridique rédigé par un officier public habilité (notaire, huissier, officier d'état civil), selon les formalités exigées par la loi et susceptible d'exécution forcée.

Avenant

Document visant à modifier les clauses d'un contrat.

Bail Commercial

Bail portant sur l'utilisation commerciale et/ou artisanale d'un immeuble de bureaux, d'un commerce ou d'un entrepôt, où le locataire est propriétaire de son fonds.

Bail dérogatoire

Il est conclu pour une durée maximale de 36 mois. Au terme de cette période, en cas de prolongation, et sauf avis contraire du propriétaire, un nouveau bail commercial s'opère.

Bail Professionnel

Bail portant sur l'utilisation de locaux à usage professionnel, où le preneur exerce, à la différence du bail commercial, une activité libérale.

Caution

Personne physique ou morale se portant garante de l'exécution d'un contrat.

Cession de bail

Contrat par lequel le locataire transmet à une autre personne (le cessionnaire) les droits et obligations qu'il détient de son contrat. Autrement dit, la cession de bail correspond au remplacement du locataire par un autre. En matière de baux commerciaux, le locataire (le cédant) ne peut céder son bail sans l'autorisation expresse et par écrit du propriétaire et généralement en restant garant solidaire des obligations du bail pendant une durée maximale de trois années. Il peut s'accompagner du versement d'une somme au cédant : 'le Droit au Bail'.

Charges

Sommes s'ajoutant au montant du loyer, elles peuvent être de 3 types :

• Les charges du locataire : elles comprennent notamment les charges de copropriété (qui visent à entretenir les parties communes aux différents occupants).
• Les charges du bailleur pouvant être répercutées sur le locataire : c'est le cas des taxes sur les ordures ménagères ou de la taxe foncière.
• Les charges du bailleur : elles concernent les travaux lourds liés à la structure du bien (murs porteurs, toiture…). ​

Dépôt de Garantie

Somme d'argent versée préalablement par le locataire, et visant à garantir l'exécution d'un contrat. Au terme de celui-ci, cette somme est reversée au locataire,  sous condition du respect des clauses dudit contrat. Généralement, il correspond à 3 mois de loyer.

Droit au bail

Somme qu'un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à son successeur. Le droit au bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise du bail existant, lequel comporte des clauses plus ou moins avantageuses et l'existence d'un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des prix pratiqués sur le marché. En matière de commerce, l'emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l'activité. L'évaluation d'un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l'ensemble des différentes avantages dont va bénéficier un locataire pendant la durée restant à courir du bail. La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.

Etat des lieux

Document établi et signé par le preneur et le bailleur lors de l'arrivée dans les locaux:

Pouvant être rédigé par un huissier, il vise à établir l'état général du bien et des équipements qui le constituent de manière exhaustive, et sert de référence lors de la libération des locaux.

Fonds de commerce

Ensemble des éléments mobiliers corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, nom, enseigne) qu'un commerçant regroupe dans l'objectif de se constituer une clientèle.

Indexation des loyers

Révision généralement annuelle du loyer et à la date anniversaire du bail, selon la variation d'un indice de référence obligatoirement mentionné dans le bail:

L'Indice du Coût de la Construction (ICC),

L'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) : applicable depuis 2011, l'indice des loyers des activités tertiaires vise les activités tertiaires autres que commerciales exercées dans les locaux professionnels, dont en particulier les professions libérales et les activités exercées dans des entrepôts logistiques.

L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) : il est utilisé pour les activités commerciales ou artisanales.

Pas de porte ou droit d'entrée

C'est une somme d'argent que paie le locataire à son propriétaire, au début de son bail et en une seule fois. Le pas de porte est fréquemment considéré comme un supplément de loyer : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Il s'agit en fait d'un 'droit d'entrée'. Deux autres hypothèses ; le pas de porte peut également être considéré :

• soit comme une indemnité correspondant à la 'contrepartie pécuniaire' d'éléments de nature diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer
• soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux : en effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction. Le propriétaire et le locataire doivent préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas de porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Ils considèrent généralement dans ce cas le pas de porte comme un supplément de loyer.

Résiliation de bail

Rupture du contrat de location dès lors que le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles.

Seconde main

Locaux ayant déjà été occupés par un utilisateur, ou livrés et jamais occupés depuis plus de cinq ans. On distingue les locaux :

• Rénovés : locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation
• Très bon état : locaux performants, de qualité
• Etat d'usage : locaux peu performants, louables en l'état
• A rénover : locaux per performants et nécessitant des travaux de rénovation.

Sous-Location

Contrat permettant à un preneur d'offrir à la location tout ou partie de la surface dont il est le locataire, sous couvert d'acceptation écrite du bailleur.

Surfaces

La surface est un critère important dans la sélection de l'offre, plusieurs critères sont rassemblé dans lorsque l'on parle de surface:

• Surface Loi Carrez : superficie des planchers des locaux clos et couverts, à laquelle on soustrait les surfaces non exploitables pour une activité (murs, cages d'escalier, cloisons, portes, parking, cave…). Les surfaces situées à moins d'1.80 m du plafond ne sont pas prises en comptes dans ce calcul.

• Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) : Somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, incluant l'épaisseur des murs, ainsi que tout prolongement extérieur d'un niveau (balcon, loggia, coursive).

• Surface Hors Œuvre Nette (SHON) : SHOB à laquelle on déduit  les surfaces non utilisables pour une exploitation professionnelle (sous-sols, parkings, balcons, loggias, …).

• Surface Utile Brute Locative (SUBL) : calculée à partir de la SHON, à laquelle on déduit les éléments non-exploitables (poteaux, murs extérieurs, gaines techniques, ventilations…).

• Surface Utile Nette (SUN) : calculée à partir de la SUBL, à laquelle on soustrait habituellement les circulations (couloirs), les ratios de parties communes et les sanitaires. Elle représente la surface réservée au travail.​

Taxes

Plusieurs taxes sont en vigueur :

• Droits de mutation : taxes appliquées lors des transmissions de biens.
• Taxe foncière : taxe portant sur les propriétés bâties ou non, elle contribue au financement des collectivités territoriales. La taxe sur les ordures ménagères est généralement rattachée à la taxe foncière. C'est le propriétaire qui en est redevable.
• Taxes sur les bureaux : elles sont payées par les propriétaires de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage ou surfaces de stationnements situés en Ile-de-France. Ces taxes sont annuelles et dépendent de la localisation du bien.​