Le 17/12/2014
Pour résilier ou suspendre un bail commercial, certaines procédures, notamment en termes de délais, doivent être respectées.
Pour faire cesser un bail, que ce soit par le locataire ou le bailleur, le congé doit être donné, avec un préavis de 6 mois :
- soit par acte d'huissier ,
- soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (la date du congé est celle de la première présentation de la lettre).
Par exemple, si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 8 octobre.
Les parties peuvent également convenir d'un délai plus long.
Le fait de ne pas respecter le délai de préavis ne rend pas le congé nul, mais ses effets sont différés à la fin de la période suivante.
Si le bail s'est poursuivi au-delà de sa date d'expiration (en situation de tacite prolongation), il prend fin, en cas de congé donné avec un préavis de 6 mois, à la fin du trimestre civil.
Par exemple, si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (du 8 avril au 8 octobre) auxquels s'ajoute le délai pour atteindre la fin du trimestre civil.
En cours de bail, le locataire peut le résilier au bout de 3 ans, sans motif particulier (congé triennal).
Certains baux peuvent comporter une clause le lui interdisant, comme ceux conclus pour une période supérieure à 9 ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.
Les parties peuvent aussi prévoir que le locataire pourra donner congé à d'autres échéances que celle prévue par la loi (échéance annuelle par exemple).
Le locataire n'a droit à aucune indemnité.
En cas de procédure collective prévue pour les entreprises en difficulté, la résiliation n'est pas automatique.
La procédure de sauvegarde notamment empêche toute action en résiliation du bailleur pour non-paiement du loyer.
Dans le cas d'un redressement judiciaire, l'administrateur judiciaire décide de la poursuite ou non du bail commercial (fonds suffisants ou non pour poursuivre le contrat).
Attention : le congé régulièrement délivré met fin définitivement au bail. Pour pouvoir être rétracté, il faut l'accord du bailleur.
Le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois avant la date prévue pour la restitution des locaux.
En cas de congé irrégulier, le bail continue et le locataire est tenu au paiement du loyer.
Si le locataire reste dans les lieux après la date d'effet du congé, il peut être considéré comme ayant renoncé au congé délivré.
Le décès du locataire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf si le contrat de bail le prévoit.
Le contrat de bail est transmis aux héritiers. C'est à eux de le résilier. S'ils le souhaitent, ils peuvent donner congé immédiatement.
Au cours d'un bail commercial, à l'expiration d'une période triennale, le bailleur peut donner congé au locataire pour pouvoir effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux.
Le bailleur doit dans ce cas verser une indemnité d'éviction au locataire, qui ne peut pas excéder 3 ans de loyer, ou lui offrir un local de remplacement, disponible immédiatement, pour la période des travaux.
Le locataire dispose de 3 mois pour accepter l'offre proposée ou saisir la justice pour faire juger si l'offre est ou non satisfaisante.
Une indemnité pour privation de jouissance est due dans tous les cas, même si un local de remplacement est proposé.
Les travaux donnant droit au bailleur de suspendre le bail en cours sont :
- reconstruction de l'immeuble, avec démolition totale suivie d'une reconstruction, même si ce n'est pas à l'identique, et non une simple transformation,
- opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain,
- surélévation de l'immeuble.
Il s'agit d'une reprise temporaire, le bail est suspendu pendant une durée maximale de 3 ans pendant laquelle le propriétaire doit réaliser les travaux. Une fois les travaux achevés, le locataire réintègre les locaux et le bail reprend son cours.
Le bailleur peut sous certaines conditions donner congé pour reprendre les locaux d'habitation loués accessoirement au local commercial, s'ils ne sont pas ou plus affectés à cet usage d'habitation à la date du congé, soit parce qu'ils sont inoccupés, soit parce qu'ils sont affectés à un autre usage.
La reprise entraîne une diminution du loyer compte tenu des surfaces retranchées.
Toutefois, la reprise ne peut pas être exercée :
- sur des locaux affectés à usage d'hôtel, d'enseignement, à usage hospitalier ou de location en meublé,
- lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds,
- lorsque les locaux commerciaux et d'habitation forment un tout indivisible.
Le locataire dispose de d'un délai de 6 mois (durée du préavis) pour réaffecter les locaux à leur usage d'habitation. S'il régularise la situation, le congé devient sans effet. S'il ne régularise pas, il devra alors libérer les lieux.
Le bailleur peut habiter les locaux repris, mais n'y est pas obligé. Il peut les vendre ou les relouer.
Lorsqu'en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction, qui dépend des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle par exemple).
Généralement, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds. Mais si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c'est la valeur du droit au bail qui prévaut.
L'acte donnant congé au locataire doit, sous peine de nullité, en préciser les motifs et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal dans les 2 ans.
Le locataire dispose de 3 mois à partir du versement de l'indemnité pour libérer le local. Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.
Source : http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F31707.xhtml
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